Erwerb einer Immobilie in Spanien

Warum sollte ich eine Immobilie in Spanien kaufen?

Der Erwerber eines Wohnobjekts in Spanien kann eine lukrative Möglichkeit sein, um Geld nachhaltig zu investieren. Aus diesem Grund kann der Kauf einer Immobilie rein als Geldanlage gesehen werden. Aber auch die Anschaffung eines rentablen Objekts als Feriendomizil oder Zeitwohnsitz, um im “Land der Sonne” zu leben, ist denkbar. Zudem stehen zahlreiche Häuser und Wohnungen zur Verfügung, sollte eine Auswanderung in Erwägung gezogen werden, um auch im neu eingewanderten Land, Spanien, eine vorteilhafte Bleibe zu finden.

Was sollten Sie bei dem Aufsetzen eines Immobilien Vertrages beachten?

Das Gesetz verlangt, dass Sie bei jedem Immobilienkauf, den Sie tätigen eine sogenannte Escritura aufsetzen müssen, dies bedeutet auf Deutsch etwa Vetrag oder Schreiben. Um Sie als Eigentümer ins Grundbuch einzutragen wird beispielsweise eine Escritura de Compraventa benötigt. So erste werden Sie als rechtlicher Eigentümer der Immobilie angesehen. Auch die Besitzübergabe wird mittels einer Escritura verewigt, hierbei würde auch ein privater Vertrag ausreichen, um das gekaufte Objekt sein Eigen nennen zu könne. Ein verbriefter Eigentümer sind sie aber erst nach einem Eintrag ins Grundbuch.

Ist der Kauf / Verkauf einen Eintrag im Grundbuch wert?

Diese Frage lässt sich mit einem eindeutigen Ja beantworten. Denn so vermeiden Sie Mehrfachverkäufe des Hauses oder der Wohnung, Sie haften nicht für Schulden des Verkäufers und auch ein Wiederverkauf geht dadurch leichter über die Bühne. Außerdem können für Sie, auch nach dem Erwerb der Immobilie, böse Überraschungen auf Sie zukommen. Denn sind Sie laut dem Grundbuch, auch Registro de la Propiedad genannt, nicht der Eigentümer, kann es passieren, dass der ehemalige Verkäufer sich (wenn auch theoretisch rechtswidrig und vor allem hinterhältig) als Eigentümer ausweist, hat dieser die Möglichkeit das Objekt erneut an einen neuen Besitzer zu vergeben. Weiteres gehört alles, was auf dem erworbenen Grundstück gebaut wird, sofern Sie keinen Antrag auf Eigentum im Grundbuch gestellt haben, dem (ehemaligen) Besitzer. Dies bezieht sich auf alles, was Sie errichten und pflanzen. Dies sollten Sie vor allem auch bei Parzellen in Urbanisationen beachten!

Wie wird vorgegangen?

Nach einem, in Spanien üblichem, privaten Vertrag, lässt sich der Bauherr, beziehungsweise der Verkäuferdiesen von einem Notar beglaubigen. Bevor Sie diesen unterschreiben, sollten Sie sich einen Grundbuchauszug besorgen.

Was ist wichtig beim Kauf und dem Vertragsabschluss einer Immobilie?

Ein privater Vertrag, der über den Erwerb, beziehungsweise den Besitz einer Immobilie informiert, kann in Spanien von beiden Parteien geschlossen werden. Dies bedeutet, anders als in Deutschland, dass ein Vertrag verbindlich ist auch, wenn er ohne das Zutun eines Notares erstellt wurde. Sofern also bestimmte Voraussetzungen vorliegen ist ein Vertrag auch ohne “rechtliche Aufsicht” gültig.

Einen Notar brauchen Sie allerdings für den Eintrag ins Grundbuch. Daher sollten Sie folgendes beachten:

1. Informieren Sie sich, bevor Sie einen Vetrag unterschreiben, im Grundbuchamt und im Rathaus über das zu erwerbende Objekt.
2. Legen Sie schon im Privatvertrag einen Notartermin fest und bestehen Sie auf eine möglichst frühe notarielle Beurkundung des Kaufvertrages.

Laut Artikel 605 des „Codigo Civil“ heißt es: “Das Grundbuch hat die Eintragung oder Registrierung der Rechtsgeschäfte und Verträge zum Gegenstand, die sich auf das Eigentum und die übrigen dinglichen Rechte an unbeweglichen Sachen beziehen.” Auch in Spanien wird der Grundsatz des Gutglaubens angewandt. Dies bedeutet, dass ein Käufer eine Immobilie von dem im Grundbuch stehendem Besitzer erwirbt. Hier besteht eine rechtliche Wirksamkeit auch, wenn der eigentliche der eigentliche Besitzer und der Name im Grundbuch einen Unterschied aufweisen, da eine Eintragung nicht zwingend ist!

Beim Erwerb von Grundstücken, wie auch bei Escrituraerstellungen besteht keine Verpflichtung diese ins Grundbuch eintragen zu lassen, dies hat meist lediglich eine deklatorische Wirkung. Trotzdem sollten Sie, aus Sicherheitsgründen, einen Eintrag vornehmen lassen. Da dieser Sie vor Doppelverkäufen oder Schulden des ehemaligen Eigentümers und Zwangsvollstreckungen gegen den Verkäufer schützt. Nur durch die Escritura können Sie einen Grundbucheintrag vollstrecken, bestehen Sie beim Notar auf die Ausstellung dieses Dokumentes.

Was gilt es sonst noch zu beachten?

Grundsätzlich ist die Mehrheit der Immobilienmakler fachlich forciert und sehr professionell, wie Sie es auch aus Deutschland gewohnt sind. Dennoch gibt es, wie fast in jedem Bereich, “schwarze Schafe”, deren Handlungen und Abwicklungen moralisch sowie rechtlich bedenklich sind. Da der Kauf einer Immobilie ein großes Vertrauen erfordert und dazu meist viel Geld fließen muss, erhalten Sie im Folgenden einen Überblick über die acht wichtigsten Punkte, die Sie vor dem Erwerb eines Objektes beachten sollten.

1. Falsche Grundflächen: Oftmals sind die Grundflächen falsch vermessen und erscheinen demnach in den Anzeigen und Inseraten falsch. Teilweise werden gemeinschaftlich genutzte Bereiche in die Berechnungen miteinbezogen oder die Grundfläche erhält einen “Zuschlag” von 30% auf die tatsächliche Wohnfläche. Am besten berechnet der Makler die Fläche mittels der Fassadenlänge, da sich schon wenige Quadratmeter Unterschied für den Preis extrem ausschlaggebend sein können. Die Terrasse oder der Balkon dürfen nicht dazugezählt werden, diese müssten dann als Grundfläche markiert sein. Auch Abstellräume sollten extra vermerkt sein.
2. Wichtige Dokumente: Für den Kauf und Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sind verschieden Dokumente von Bedeutung. Diese sind zum Beispiel der Grundbucheintrag (note simple), die technische Überprüfung der Gebäude (ITE – Inspección técnica de edificions) und mögliche Lasten, bzw. Schulden. Von einem guten Makler sollten Sie erwarten, dass dieser Ihnen das Objekt nicht nur vorführt, sondern Sie mit allen wichtigen Eckdaten rund um die Immobilie versorgt.
3. Grundriss: Viele Makler fertigen, Skizzen der Wohnräume an und füllen diese, zur Veranschaulichung, mit gezeichneten Möbeln. Allerdings muss hier eine eine maßstabgetreu Darstellung geachtet werden. Ansonsten kann es schnell wirken, als ob die Raumaufteilung perfekt passt und die Inneneinrichtung anschließend trotzdem nicht funktioniert, wie Sie sich das vorgestellt hätten. Der Plan muss also der Realität entsprechend und sollte vom Makler unterzeichnet werden.
4. Angabe der Materialien und Oberflächen: Hier sollten Sie auf die tatsächliche Ausstattung achten, vor allem, wenn die als besonders hochwertig und qualitativ angepriesen wurde. Denn bei einem Laminat und Parkett sowie einfach- und mehrfach verglasten Fenster liegt oft ein beträchtlicher Preisunterschied vor. Sie sollten sich über das Bau-Datum der Immobilie im Klaren sein sowie wissen, wann Sanierungen anfallen, wie die Sanitärausstattungen aussehen, usw. um auf mögliche Überraschungen vorbereitet zu sein.
5. Die Raumaufteilung: Auch wenn es ganz einfach aussieht, die Räume für einen individuellen Zweck auszuwählen, Wände einzureißen und überhaupt die gesamte Immobilie umzubauen, ist es nicht immer so unkompliziert. Denn oftmals sind Wände tragend, diese können also nicht einfach entfernt werden oder in der gewünschten Küche befinden sich keine geeigneten Anschlüsse. Um wirklich sicher zu sein, wie sehr Sie ein Objekt umbauen könne, suchen Sie einen Statistiker auf.
6. Stadtplanung und bauliche Verordnungen: Hier sollten Sie sich Informationen darüber einholen, ob das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde und es zu keiner Verletzung der Bauverordnungen kommt, bzw. Sie in nächster Zeit etwas ändern müssen. Vor allem bei Wohnungen im Untergeschoss liegt oftmals eine rechtliche Grauzone vor, hier sollten Sie sich ein Wohnrecht einholen. Auch bei Umbauarbeiten müssen Sie sich über die vorliegenden Gesetze erkundigen, um sicherzustellen, dass dies nach Ihren Wünschen durchführbar ist.
7. Preise: Bezüglich der durchschnittlichen Preise in bestimmten Gegenden werden extra spezielle Verkaufsoperationen abgeschlossen. Diese sollten beachtet werden, und keine Angaben der Nachbarn für etwaige Immobilien.
8. Mehrwertsteuer für Vermittlungsgebühren: Bei der Angabe des Preises durch Makler muss außerdem Aufschluss darüber gegeben sein, ob die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist oder nicht. Denn diese kann den Preis beträchtlich beeinflussen. Denn eine Gebühr zum Beispiel 3% des Kaufpreises, allerdings ist hier noch keine Mehrwertsteuer von 21% enthalten, was Verwirrungen herbeiführen kann.

Auch wenn die Liste Ihnen vielleicht lang und kompliziert vorkommt, lohnt es sich, die Punkte exakt durchzugehen, um vor bösen Überraschungen bewahrt zu werden und möglichst lange und viel Freude an Ihrer neuen Immobilie zu haben!