Steuern sparen beim Immobilienverkauf in Spanien
Stellen Sie sich vor, Sie haben gerade eine Immobilie in Spanien verkauft. Wunderbar, da gerade Boomzeiten herrschen und Sie wahrscheinlich einen reichlichen Gewinn gemacht haben. Eventuell haben Sie hunderttausende Euro, vielleicht sogar Millionen dazugewonnen.
Diese Freude hält allerdings meist nicht allzu lange an, da das Finanzamt Sie bald zur Kasse bitten wird und 19 % des Gewinns einstreift. Dies nennt man Versteuerung des Veräußerungs-Gewinns und ist gesetzlich geregelt. Es gibt keinen Weg um diese Regelung. Oder etwa doch?
Karin Meoerde, eine in Marbella lebende Steuerberaterin, erklärt die Situation genauer.
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz der Anschaffungskosten und dem erhaltenen Verkaufspreis der Immobilie und muss dementsprechend versteuert werden.
Die erste Verpflichtung des Immobilienverkäufers sind die Wertzuwachssteuern der Gemeinde, die laut Gesetz vom Verkäufer zu zahlen sind und individuell berechnet wird. Ausnahmen findet man im Notarvertrag, die von der Nutzungdauer abhängig sind. Je länger der Zeitraum der Nutzung der Immobilie ist, desto höher wird auch der Wertzuwachs und die abzugebende Steuer sein. Vorm Verkauf sollten Sie diese unbedingt ausrechnen, um böse Überraschungen zu vermeiden und die Kosten richtig berechnen zu können.
Der zweite Teil ist der Veräußerungsgewinn, der vom spanischen Finanzamt kassiert wird. In den ersten 4 Monaten nachdem Sie die notariellen Verkaufsurkunde unterzeichnet haben, müssen Sie die Steuererklärung über den reinen Veräußerungsgewinn bei dem spanischen Finanzamt einreichen. Die ist unabhängig davon, ob Sie an Dritte oder Verwandte verkaufen.
Hierbei können Wertzuwachssteuerzahlung, Instandsetzungs- und Renovierungskosten und die Maklergebühr geltend gemacht werden und alle Rechnungen, die seit dem Kauf der Immobilie bezahlt wurden, dürfen Sie dem Verkauf anrechnen. Vom Finanzamt allerdings werden nur offizielle Quittungen mit der Steuernummer des Verkäufers und ausgewiesener Mehrwertsteuer akzeptiert.
Im Jahre 2016 musste ein in Spanien nicht steuerregestrierter Verkäufer den Reingewinn mit 19 Prozent an das spanische Finanzamt versteuern. Einkommenssteueransässige auf der anderen Seite müssen ihren Veräußerungsgewinn in der spanischen Einkommenssteuererklärung angeben.
Die Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde wird vom Kaufpreis abgezogen und es wird dabei vom Käufer 3 Prozent des deklarierten Preises für die Immobilie einbehalten. Diese ist für nicht residente Verkäufer auszuweisen und ist eine Art Vorsteuer. Sie wird „Retención“ genannt. Es ist die Pflicht des Käufers, diesen Betrag für dem nicht steueransässigen Verkäufer innerhalb eines Monats an das entsprechende Finanzamt weiterzuleiten. Der Verkäufer kann diesen 3 prozentigen Einbehalt verhindern, wenn er beim spanischen Finanzamt rechtzeitig einen Steuernachweis anfragt und so aufzeigt, dass er in diesem Land volle Einkommensteuerpflicht hat. Dies wird „Certificado de Residencia Fiscal“ genannt. Dadurch muss er keine Vorsteuer für den Veräußerungsgewinn abgeben.
Sie sollten hier vorsichtig sein, denn die Anzahlung der Retención genügt noch nicht. Wenn Sie den endgültigen Steuerbescheid über den Veräußerungsgewinn nicht dem spanischen Finanzamt übermitteln, kann und wird es als Steuerhinterziehung interpretiert. Sofort wird das steuerliche Heimatland des Verkäufers mittels eines Pfändungs- und Vollstreckungsbescheids informiert. Das bedeutet, dass Sie Ihre Zahlungen und Steuererklärungen fristgerecht und unaufgefordert erledigen müssen, um negative Folgen zu vermeiden. In Spanien haben Steuerzahler eine sogenannte „Bringschuld“. Bei Nichteinhaltung werden Ihnen Verzugszinsen und Strafen berechnet.
Spanien hat mit vielen Ländern verschiedene Abkommen getroffen, bei denen eine beidseitige Amtshilfe für die Erhebung von Steueransprüchen beschlossen wurden.
Dies bedeutet, dass in dem Land, in dem der „Steuersünder“ ein Vermögen besitzt, er auch vollstreckt werden kann. Dies wird bei einem deutschen Steuerbürger über die deutsche Finanzverwaltung abgewickelt. Diese Regelung gilt natürlich auch umgekehrt.
Wie kann ich diese Steuern nun so niedrig wie möglich halten?
Eine Möglichkeit, den zu versteuernden Gewinn zu schmälern, ist wenn die Immobilie zwischen dem 12.05.2012 und 31.12.2012 gekauft wurde. In diesem Fall muss für 50% des Gewinns keine Steuern bezahlt werden, sofern der Erwerb nicht unter Gesellschaften derselben Familienangehörigen oder Familienangehörigen stattfand.
Leider wurden im Jahre 2015 die steuerreduzierenden Aktualisierungskoeffizienten abgeschafft. Diese minderten den den Veräußerungserlös der Immobilie bei Verkäufen erheblich, wenn sie vor dem Jahre 1994 angeschafft wurden. Man bezeichent dies auch als „Régimen transitorio“. Dennoch wurde vorübergehend die Regelung des alten reduzierten Koeffizienten beibehalten, der bei Teilkosten von 400 000 Euro gilt und genannt „coeficientes de abatimiento“ wird. Wenn die Immobilie also vor dem Jahre 1994 gekauft wurde und einen Verkaufspreis von 400 000 Euro hat, darf man den Gewinn jährlich um 11.11 Prozent mindern.
Ein weiterer Weg, die Steuern so gering wie möglich zu halten ist, wenn Sie innerhalb von 2 Jahren den gesamten Verkaufserlös in eine neue Immobilie investieren. Dies funktioniert nur, wenn Sie ehemalig in Spanien steueransässig waren und Ihren Erstwohnsitz verkaufen. Durch diese Methode ist der Verkauf komplett steuerfrei. Die neu erworbene Immobilie kann auch im Ausland gekauft werden, sofern Sie dem spanischen Finanzamt den Erstwohnsitz, vivienda habitual, durch die spanische Einkommenssteuererklärung 3 Jahre lang durchegehend deklarieren. Hierbei ist es sehr wichtig, dass Sie dem Finanzamt in der Erklärung die Absicht der Neuinvestition mitteilen.
Wenn Sie Zweitimmobilien oder Gesellschaftsanteile verkaufen und über 65 Jahre alt sind, habe ich gute Nachrichten für Sie. In diesem speziellen Fall können Sie den Gewinn schmälern, indem Sie den Betrag in eine abgesicherte Lebensrente, die renta vitalicia, mit einem Höchstbetrag von 240.000 € einzahlen.
Generell verkaufen spanische Steuerbürger ab dem 65. Lebensjahr steuerfrei, falls sie in den letzten drei Jahren in der Einkommenssteuererklärung ihren aller ersten Wohnsitz als ein Eigenheim deklariert haben.
Zu guter Letzt zahlt man keine Steuern, wenn eine Hypothek des Erstwohnsitzes nicht bezahlt wird und eine Vollstreckung der Bank die Folge ist. Bis vor Kurzem folgten einer Nichtzahlung der Hypothek Schulden, sowie die Verpflichtung gegenüber der Gemeinde und dem Finanzamt. Vor Kurzem trat die Steuerbefreiung ein, die einem vor der Wertzuwachssteuer schützt. Hier ist die Voraussetzung, dass Sie keine weiteren Vermögenswerte besitzen, die zur Tilgung der Schulden genutzt werden könnten.
Alles in allem kann gesagt werden, dass man sich beim Immobilienverkauf unbedingt von einem erfahrenen Steuerberater erklären lassen sollte, wie die Lage genau aussieht. Ebenso sollte man darauf achten, ob im steuerlichen Heimatland Abgaben erfolgen müssen. Es gibt wegen der Abkommen der verschiedenen Nationen das Anrechnungsprinzip, dass eine Doppelbesteuerung vorbeugt.
Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie sich gründlich informieren, da jeder Fehler äußerst teuer werden kann.